O Contrato de Locação é um dos instrumentos jurídicos mais utilizados para estabelecer as regras, vigência e demais obrigações na utilização de bens imóveis, seja para uso comercial ou residencial. No entanto, não é raro nos depararmos com cláusulas que favorecem locadores e desfavorecem locatários, sendo necessário a realização de ajustes para obter um contrato mais paritário.
Termo de Vistoria
O primeiro ponto não se trata necessariamente de uma cláusula, mas sim de um documento que normalmente vem anexo ao contrato, denominado Termo de Vistoria. Neste termo basicamente há informações sobre as condições do imóvel no momento da locação. Ao analisar esse documento, o locatário – quem aluga o imóvel para utilizá-lo – deve observar se não há nenhum problema com o imóvel ou móveis (se já estiver mobiliado) que deva ser descrito, além conferir se as descrições correspondem à realidade. Tudo o que não estiver em perfeitas condições ou estiver diferente deverá ser informado, descrito e/ou corrigido no documento.
Caso haja a assinatura do Termo de Vistoria informando que está tudo em perfeitas condições e, posteriormente, se descubra algum problema, há grandes chances do locador – dono do imóvel – não aceitar a mudança e o Locatário ficar como responsável na reparação do item defeituoso ou quebrado. Por isso, não tenha pressa na análise do imóvel e seus bens móveis, pois a análise de forma negligente poderá gerar prejuízos no futuro.
Multa proporcional por rescisão antecipada
Outra cláusula bastante comum nos contratos de locação é a previsão do pagamento de multa correspondente a 03 aluguéis caso qualquer das partes (locador ou locatário) decida por fim ao contrato antes do final de sua vigência.
No entanto, vale lembrar que esta multa de 03 aluguéis não deve ser cobrada de forma integral, mas sim de maneira proporcional ao tempo que ainda falta a ser cumprido no contrato.
Assim, caso o contrato tenha uma vigência de 36 meses e o locatário decida por fim a relação jurídica após 24 meses, a multa a ser aplicada será de apenas 01 aluguel, já que o Locatário só deixou de cumprir o período de 12 meses do contrato.
Indenização por benfeitorias
Outro ponto a que o locatário deve ficar bastante atento é relacionado às benfeitorias no imóvel. As benfeitorias se dividem em necessárias, úteis e voluptuárias. Conforme prevê a legislação, as benfeitorias necessárias (atreladas a estrutura e conservação do imóvel), ainda que não autorizadas pelo locador, são indenizáveis e permitem o direito de retenção.
Já as benfeitorias úteis (atreladas ao aumento ou facilidade da utilização do imóvel, como por exemplo, fazer um novo banheiro em um local que estava inutilizável), quando autorizadas pelo locador, permitem o direito de retenção e são indenizáveis.
Por fim, as benfeitorias voluptuárias (criam algum tipo de luxo no imóvel) não são indenizáveis, mas podem ser levantadas pelo locatário, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Ocorre que a própria legislação permite que as partes disponham no contrato de forma divergente ao previsto na lei, ou seja, o locador muitas vezes insere uma cláusula generalista de que nenhum tipo de benfeitoria é indenizável ou permite o direito de retenção, devendo o locatário tentar negociar este ponto.
Assim, estas são algumas das principais cláusulas que devem ser observadas no momento da assinatura de um contrato, devendo o locatário se ater e tentar negociar com o locador para evitar futuros conflitos relacionados ao imóvel.