As 3 principais cláusulas que você deve observar em um Contrato de Locação

por Assis e Mendes | dez 8, 2020 | Direito Empresarial

O Con­tra­to de Locação é um dos instru­men­tos jurídi­cos mais uti­liza­dos para esta­b­ele­cer as regras, vigên­cia e demais obri­gações na uti­liza­ção de bens imóveis, seja para uso com­er­cial ou res­i­den­cial. No entan­to, não é raro nos deparar­mos com cláusu­las que favore­cem locadores e des­fa­vore­cem locatários, sendo necessário a real­iza­ção de ajustes para obter um con­tra­to mais paritário.

Ter­mo de Vistoria

O primeiro pon­to não se tra­ta nec­es­sari­a­mente de uma cláusu­la, mas sim de um doc­u­men­to que nor­mal­mente vem anexo ao con­tra­to, denom­i­na­do Ter­mo de Vis­to­ria. Neste ter­mo basi­ca­mente há infor­mações sobre as condições do imóv­el no momen­to da locação. Ao anal­is­ar esse doc­u­men­to, o locatário — quem alu­ga o imóv­el para uti­lizá-lo — deve obser­var se não há nen­hum prob­le­ma com o imóv­el ou móveis (se já estiv­er mobil­i­a­do) que deva ser descrito, além con­ferir se as descrições cor­re­spon­dem à real­i­dade. Tudo o que não estiv­er em per­feitas condições ou estiv­er difer­ente dev­erá ser infor­ma­do, descrito e/ou cor­rigi­do no documento.

Caso haja a assi­natu­ra do Ter­mo de Vis­to­ria infor­man­do que está tudo em per­feitas condições e, pos­te­ri­or­mente, se des­cubra algum prob­le­ma, há grandes chances do locador — dono do imóv­el — não aceitar a mudança e o Locatário ficar como respon­sáv­el na reparação do item defeitu­oso ou que­bra­do. Por isso, não ten­ha pres­sa na análise do imóv­el e seus bens móveis, pois a análise de for­ma neg­li­gente poderá ger­ar pre­juí­zos no futuro.

Mul­ta pro­por­cional por rescisão antecipada

Out­ra cláusu­la bas­tante comum nos con­tratos de locação é a pre­visão do paga­men­to de mul­ta cor­re­spon­dente a 03 aluguéis caso qual­quer das partes (locador ou locatário) deci­da por fim ao con­tra­to antes do final de sua vigência.

No entan­to, vale lem­brar que esta mul­ta de 03 aluguéis não deve ser cobra­da de for­ma inte­gral, mas sim de maneira pro­por­cional ao tem­po que ain­da fal­ta a ser cumpri­do no contrato. 

Assim, caso o con­tra­to ten­ha uma vigên­cia de 36 meses e o locatário deci­da por fim a relação jurídi­ca após 24 meses, a mul­ta a ser apli­ca­da será de ape­nas 01 aluguel, já que o Locatário só deixou de cumprir o perío­do de 12 meses do contrato.

Ind­eniza­ção por benfeitorias

Out­ro pon­to a que o locatário deve ficar bas­tante aten­to é rela­ciona­do às ben­feito­rias no imóv­el. As ben­feito­rias se divi­dem em necessárias, úteis e volup­tuárias. Con­forme pre­vê a leg­is­lação, as ben­feito­rias necessárias (atre­ladas a estru­tu­ra e con­ser­vação do imóv­el), ain­da que não autor­izadas pelo locador, são ind­enizáveis e per­mitem o dire­ito de retenção.

Já as ben­feito­rias úteis (atre­ladas ao aumen­to ou facil­i­dade da uti­liza­ção do imóv­el, como por exem­p­lo, faz­er um novo ban­heiro em um local que esta­va inuti­lizáv­el), quan­do autor­izadas pelo locador, per­mitem o dire­ito de retenção e são indenizáveis.

Por fim, as ben­feito­rias volup­tuárias (cri­am algum tipo de luxo no imóv­el) não são ind­enizáveis, mas podem ser lev­an­tadas pelo locatário, des­de que sua reti­ra­da não afete a estru­tu­ra e a sub­stân­cia do imóvel.

Ocorre que a própria leg­is­lação per­mite que as partes dispon­ham no con­tra­to de for­ma diver­gente ao pre­vis­to na lei, ou seja, o locador muitas vezes insere uma cláusu­la gen­er­al­ista de que nen­hum tipo de ben­feito­ria é ind­enizáv­el ou per­mite o dire­ito de retenção, deven­do o locatário ten­tar nego­ciar este ponto.

Assim, estas são algu­mas das prin­ci­pais cláusu­las que devem ser obser­vadas no momen­to da assi­natu­ra de um con­tra­to, deven­do o locatário se ater e ten­tar nego­ciar com o locador para evi­tar futur­os con­fli­tos rela­ciona­dos ao imóvel.