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Decisão do STJ que fixa em 25% valor a ser retido com fim de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador

Colunistas, Direito Imobiliário

Comuns e numerosas são as dis­cussões sobre abu­sivi­dade de cláusu­la con­trat­u­al, prin­ci­pal­mente em relação à retenção de val­ores em caso de rescisão do con­tra­to de ven­da e com­pra de um imóvel.

Por óbvio, as partes envolvi­das em um con­tra­to têm o dire­ito de desi­s­tir da nego­ci­ação, seja em um con­tra­to com­er­cial, de hon­orários, prestação de serviço etc, de modo que tal dire­ito de desistên­cia tam­bém se apli­ca ao con­tra­to de ven­da e com­pra de um imóvel.

 

A desistên­cia pode ocor­rer após a assi­natu­ra do con­tra­to pre­lim­i­nar ou após a assi­natu­ra do con­tra­to defin­i­ti­vo, que poderá ser real­iza­do por meio de escrit­u­ra públi­ca. Haven­do desistên­cia con­sen­su­al, essa se dará por meio de dis­tra­to, já quan­do ocor­rer de modo uni­lat­er­al se dará por meio judi­cial, com a con­se­quente proposi­tu­ra de ação de rescisão contratual.

 

É neste momen­to da rescisão, seja judi­cial ou extra­ju­di­cial, que surge o grande debate sobre o tema, qual seja: o val­or a ser reti­do quan­do o fim do con­tra­to de com­pra e ven­da de imóv­el se der por cul­pa do comprador.

 

Ten­do em vista a quan­ti­dade de recla­mações e ações judi­ci­ais de adquirentes, vis­to a abu­sivi­dade de cláusu­las con­trat­u­ais que impõem onerosi­dade exces­si­va aos con­sum­i­dores quan­do da res­olução do con­tra­to, geran­do van­tagem inde­v­i­da e enriquec­i­men­to sem causa por parte das vende­do­ras, bem como visan­do a ade­quação da relação esta­b­ele­ci­da entre fornece­dores e con­sum­i­dores, que devem estar ade­quadas às nor­mas pro­te­ti­vas pre­vis­tas no Códi­go de Defe­sa do Con­sum­i­dor, o Min­istério Públi­co do Esta­do de São Paulo ingres­sou com ação coletiva.

 

Na referi­da ação, que em primeira instân­cia rece­beu a numer­ação proces­su­al 1053043–30.2017.8.26.0100 e trami­tou jun­to a 10ª Vara Cív­el do Foro Cen­tral da Comar­ca de São Paulo/SP, movi­da em face das empre­sas Fibra Brook­field Empreendi­men­tos Imo­bil­iários Ltda. e Brook­field São Paulo Empreendi­men­tos Imo­bil­iários S.A., insurgiu-se o MP/SP con­tra cláusu­la con­trat­u­al que fix­a­va a retenção de val­ores entre 50% e 70% do mon­tante pago pelo adquirente, na hipótese da rescisão con­trat­u­al ter sido moti­va­da pela inadim­plên­cia desse.

 

Em sen­tença de primeiro grau, a ação foi jul­ga­da improce­dente, sob a fun­da­men­tação do mag­istra­do de que o enges­sa­men­to da cláusu­la con­trat­u­al quan­to à por­cent­agem acar­retaria a per­da da com­pet­i­tivi­dade das Rés jun­to ao mer­ca­do, com a con­se­quente per­da do equi­líbrio concorrencial.

 

Após o MP/SP apre­sen­tar Recur­so de Apelação, esse teve seu provi­men­to nega­do pelo Tri­bunal de Justiça, o que resul­tou na inter­posição, tam­bém pelo MP/SP, de Recur­so Espe­cial jun­to ao Supe­ri­or Tri­bunal de Justiça — STJ.

 

Receben­do a numer­ação proces­su­al 1.820.330, o Recur­so Espe­cial foi apre­ci­a­do e jul­ga­do pela 03ª Tur­ma do STJ, que proveu o recur­so jul­gan­do par­cial­mente proce­dente o pedi­do da ação cole­ti­va, lim­i­tan­do o per­centu­al de retenção na hipótese de des­faz­i­men­to do con­tra­to por ini­cia­ti­va ou cul­pa do com­prador a 25% dos val­ores pagos pelos consumidores.

 

Em acórdão pro­feri­do, a rela­to­ra do recur­so, Min­is­tra Nan­cy Andrighi, men­cio­nou a mais atu­al posição do 02ª seção, ref­er­ente aos con­tra­to fir­ma­dos ante­ri­or­mente à lei 13.786/18, em que tem-se como per­centu­al de retenção o mon­tante equiv­a­lente a 25% das parce­las já adim­pl­i­das, sendo tal val­or, no entendi­men­to da Min­is­tra, sufi­ciente para ind­enizar o con­stru­tor por even­tu­ais despe­sas gerais e pelo rompi­men­to uni­lat­er­al ou inadim­ple­men­to do adquirente. 

 

Ain­da, dis­corre a Ministra:

 

“[…] Referi­do per­centu­al pos­sui natureza ind­eniza­tória e com­i­natória, de for­ma que abrange, por­tan­to, de uma só vez, todos os val­ores que devem ser ressar­ci­dos ao vende­dor pela extinção do con­tra­to por cul­pa do con­sum­i­dor e, ain­da, um reforço da garan­tia de que o pacto deve ser cumpri­do em sua integralidade. […]”.

 

Por fim, o acórdão é final­iza­do com a explanação de que, mes­mo haven­do tese repet­i­ti­va (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) afir­man­do a val­i­dade da cláusu­la con­trat­u­al que trans­fere ao com­prador a obri­gação quan­to ao paga­men­to da comis­são de cor­re­tagem, tra­ta-se esse de despe­sa admin­is­tra­ti­va da vende­do­ra, deven­do ser devolvi­do inte­gral­mente na hipótese de des­faz­i­men­to do con­tra­to por cul­pa da vende­do­ra e con­sid­er­a­do abrangi­do pelo per­centu­al de 25% de retenção na cul­pa do com­prador, por­tan­to, no referi­do per­centu­al esta­b­ele­ci­do já está abrangi­da a quan­tia paga a títu­lo de comis­são de corretagem.

 

Para saber mais sobre este e out­ros temas rela­ciona­dos ao imo­bil­iário, a equipe do Assis e Mendes pos­sui espe­cial­is­tas pron­tos para aten­der as neces­si­dades de sua empre­sa. Entre em con­ta­to conosco pelo site www.assisemendes.com.br.

 

FERNANDA MIRANDA é advo­ga­da da equipe Con­tenciosa e Méto­dos Res­o­lu­tivos de con­tro­vér­sias do Assis e Mendes Sociedade de Advogados.

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